Investissement locatif : Avantages et inconvénients des baux « courts » ou « longs »

Location de courte durée

Sur une « courte durée » signifie mettre son bien en location de manière saisonnière, à des personnes de passage (généralement des vacanciers).
S’il s’agit de votre résidence principale, vous ne devez pas dépasser le quota de 120 jours par an de mise en location. L’avantage principal repose sur un meilleur rendement, le prix étant fixé librement. Ainsi, pour un même bien, vous pouvez solliciter un loyer plus élevé à un locataire de passage (à la nuit ou à la semaine par exemple) qu’à un locataire de longue durée. Par ailleurs, ce type de mise en location peut se révéler judicieuse si vous souhaitez pouvoir récupérer ponctuellement le logement au cours de l’année, afin de profiter d’une résidence secondaire quelques semaines par an.

Mais proposer un logement en location courte durée s’accompagne de coûts à prendre en compte : premièrement, le logement doit être meublé au sens de la réglementation en vigueur. Vous devez donc entièrement l’équiper, et potentiellement renouveler les éléments usés ou détériorés. Il faut aussi assurer l’entretien pour garantir l’attractivité du bien, car dans notre région touristique la « concurrence » avec d’autres locations est importante. L’usure est souvent plus rapide que celle d’un logement loué sur le long terme. Enfin, louer en saisonnier sollicite inexorablement du temps ou de l’argent. Remise de clefs, changement du linge, ménage du bien après chaque locataire... toutes ces tâches entraîneront un certain investissement personnel ou représenteront un coût si vous souhaitez les déléguer. La location courte durée vous expose par ailleurs à un risque de vacance locative plus élevé que dans le cas d’une location longue durée. Cette vacance dépend notamment du niveau d’attractivité touristique du bien que vous proposez.

Location de longue durée

La location longue durée est destinée à abriter des locataires qui s’installent dans votre logement pour en faire leur résidence principale. Un bail d’habitation est conclu pour trois ans pour un logement vide, et pour un an s’il s’agit d’un logement meublé. Notez par ailleurs que dans certaines communes dites en « zone tendue », les loyers sont encadrés.
La location longue durée offre une source de revenus pérenne et permet d’avoir une bonne visibilité sur les revenus locatifs à venir. Aussi, afin de mesurer le rendement, n’oubliez pas de prendre en compte l’ensemble des charges qui seront partagées avec le locataire qui fait du bien sa résidence principale. La longévité de la durée d’occupation permet aussi de limiter les coûts engendrés par la recherche d’un locataire (frais d’agence, rédaction du bail, etc.). Reste à la charge du propriétaire la taxe foncière, l’éventuelle taxe d’habitation. La taxe sur les ordures ménagères est à la charge du locataire.

La fiscalité du bien non meublé

Si vous louez votre bien non meublé, vous devez indiquer les revenus locatifs dans la catégorie « revenus fonciers » de votre déclaration de revenus. Il existe deux régimes d’imposition selon vos recettes locatives :
- Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an, vous pouvez choisir entre le régime réel et le régime micro-foncier. Ce dernier vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus locatifs.
- À partir de 15 000 € de revenus locatifs, vous êtes soumis au régime réel. Celui-ci vous permet de déduire de vos revenus fonciers vos charges selon les dépenses que vous avez réellement engagées au cours de l’année fiscale.

La fiscalité du bien meublé

La loi de finances pour 2024 modifie le seuil de chiffre d’affaires hors taxes pour les logements meublés. Ainsi, pour bénéficier du régime dit « micro-BIC », vos recettes annuelles inférieures ne doivent pas dépasser 15 000 € HT. Le taux de l’abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs est porté à
30 %, contre 50 % auparavant.
L’agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) met à disposition un simulateur permettant d’estimer les revenus et la fiscalité de l’investissement locatif. Grâce à cet outil, il est possible de comparer le rendement selon le régime fiscal sélectionné (régime réel, micro-foncier, Denormandie, Pinel, Loc’Avantages, etc.).

En pratique
 Contrairement à la location saisonnière, qui permet de récupérer aisément son logement pour y habiter ou loger un proche, en location longue durée, un certain nombre de règles est à respecter pour donner congé à son locataire (délai de préavis, formalités…).
 Par ailleurs, si vous souhaitez louer votre logement, vous vous inquiétez peut-être de devoir faire face à des loyers impayés.
Pour vous prémunir contre ce type de situation, vous pouvez souscrire une garantie loyers impayés.
 En cas de loyer impayé, demandez conseil auprès SOS loyers impayés au numéro suivant : 0805 160 075.