L'évaluation économique

L’évaluation économique des biens démembrés, par Sandrine AUGIER

par Sandrine AUGIER, Gérante associée de Century 21 Domus Immobilier, Expert Viager, Membre DCF Côte d’Azur

Le démembrement de propriété intervient la plupart du temps en famille. Il est ainsi possible de donner de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants par exemple, et d’en conserver l’usufruit. Cette solution permet de continuer à profiter du bien immobilier c’est à dire d’y vivre ou de le donner en location pour en tirer un revenu, mais également de préparer "en douceur" la transmission de son patrimoine, en profitant des abattements fiscaux en vigueur.
Le démembrement de propriété à deux modes de valorisation l’évaluation fiscale et l’évaluation économique.
L’évaluation fiscale est certes obligatoire dès que des droits de mutation sont dus (droits de succession, droit de donation…).

Mode de calcul

L’évaluation économique est Le flux des revenus futurs (La valeur d’un bien est égale à la somme actualisée de revenus que ce bien procurera dans le futur)

La formule est : Pleine Propriété (PP) – Usufruit économique (USU) = Nue-Propriété (NP)

Les revenus sont déterminés à partir d’une valeur locative potentielle selon la situation du bien. Cette valeur peut être, ou non, revalorisée grâce à un indice.
Ces revenus futurs bruts sont déduits de toutes charges usufructuaires incombant à l’usufruitier (article 605 et suivants du Code civil) : travaux d’entretien et/ou gros travaux, impôts locaux, assurances dommages, charges de copropriété, provisions annuelles pour travaux d’entretien, etc..

La valeur de l’usufruit est d’autant plus importante que le rendement du bien "démembré" est élevé.

Les écarts de valeur sont évidemment très significatifs. On constate que pour un âge identique plus la rentabilité est élevée plus, bien évidemment, l’usufruit est fort et la nue-propriété est faible (les chiffres entre hommes et femmes diffèrent du fait de l’espérance de vie plus importante de ces dernières).

Pour simplifier les calculs, on peut aussi estimer la valeur de la nue-propriété en se posant la question suivante : combien faut-il payer aujourd’hui pour obtenir à terme la pleine propriété, sachant que le bien vaut X euros et rapporte Y% par an ?
Pour évaluer l’usufruit, il n’y a plus qu’à soustraire la valeur de la nue-propriété du prix en pleine propriété. PP – NP = Usufruit

La durée de l’usufruit

L’usufruit peut être convenu de deux façons : temporaire ou viager.

- Si l’usufruit est temporaire, l’extinction de l’usufruit se fera à la date convenue entre les parties. Il est de 23% forfaitaire par période de 10 ans (par exemple Usufruit temporaire de 9ans = 23% - Usufruit temporaire de 16 ans = 46%. Il ne peut excéder 30 ans) Néanmoins, en cas de décès de l’usufruitier en cours de période de démembrement, l’usufruit prend fin même si la durée fixe initiale n’est pas écoulée.

- Si l’usufruit est viager, la durée de démembrement est incertaine mais est basée sur la table de mortalité de l’INSEE, qui détermine l’espérance de vie d’une personne. Si des conjoints sont Co-usufruitiers, il est généralement pris l’espérance de vie la plus longue, nettement plus équitable pour les partis. (Il est préférable d’utiliser les tables d’espérance de vie progressives TPGH/F 05 qui prennent en compte l’allongement de la vie)

Si le fisc impose son barème (Art 669 du CGI) pour le calcul des droits, ce barème fait tout de même l’objet de critiques (pas de distinction entre hommes et femmes, pas de distinction à l’intérieur des tranches d’âges de 10 ans…).
Ceci étant, en dehors du paiement des droits obligatoires selon l’Article 669 du CGI, rien n’oblige à l’utiliser pour déterminer la valeur économique des droits démembrés. C’est par exemple le cas lorsqu’on veut répartir le prix de vente d’un bien démembré. (Démembrement économique et non fiscal).

Contrairement au barème fiscal, l’évaluation économique permet d’aboutir à une estimation plus fine tenant compte de l’âge exact de l’usufruitier, son sexe, s’il vit seul ou en couple, mais aussi du rendement réel du bien.
Lorsqu’il ne s’agit pas d’une donation, succession, transmission d’un patrimoine, l’évaluation économique est vivement recommandée par les professionnels du patrimoine, car plus équitable et plus réaliste.

À noter

Les droits et obligations de l’usufruit sont fixés par les articles 582 et suivants du Code civil, certaines dérogations conventionnelles étant possibles. Avant d’entrer en possession du bien, l’usufruitier doit faire dresser inventaire et état de l’immeuble, ainsi que fournir une caution, sauf s’il en a été dispensé par le titre constitutif ou par la loi, ce qui est généralement le cas, en particulier à l’occasion d’une donation. Le droit d’occuper l’immeuble, ou de le louer appartient au seul usufruitier. Il est interdit à ce dernier :
- de détériorer l’immeuble ou de le laisser se détériorer,
- ou d’en changer la destination (convertir un logement en bureau ou en un local commercial, par exemple).
Pour sa part, le nu-propriétaire ne peut pas occuper l’immeuble ou le donner en location.
La conclusion de certains baux nécessite l’accord du nu-propriétaire.
Sont visés les baux portant sur des propriétés rurales ou des immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal

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