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Plus-values : combien, quelles exonérations ?
- Par Jean-Michel Chevalier --
- le 5 août 2026
Vous avez vendu votre appartement ou votre maison plus cher que vous ne l’avez acheté ? Vous avez donc réalisé une plus-value. Comment la calculer ? Quels sont l’impôt et les prélèvements sociaux à payer ? Quels sont les abattements possibles ? Dans quels cas est-elle exonérée d’impôt ? Bercy répond.
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition d’un bien, si le résultat de ce calcul est positif. Si le résultat de ce calcul est négatif, il s’agit alors d’une moins-value. Notez que le prix d’acquisition correspond au prix d’achat majoré de frais réels suivant votre situation : charges et indemnités versées au vendeur, dépenses de travaux, etc.
La plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux en cas de vente d’un bien immobilier, de vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes, usufruit…), de vente de biens ou droits par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) ou d’un fonds de placement immobilier (FPI), d’échange de biens, de partage ou d’apport en société.
Vous êtes exonéré de l’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale.
Quels abattements ?
Une fois la plus-value calculée, un abattement est déduit en fonction de la durée de détention du bien. Jusqu’à cinq ans de détention, il n’y a pas d’abattement d’assiette pour l’impôt sur le revenu ni pour les prélèvements sociaux. Entre 6 et 21 ans de détention, l’abattement est de 6 % pour l’assiette de l’impôt sur le revenu et de 1,65 % pour l’assiette des prélèvements sociaux. Pour 22 années de détention révolues, l’abattement est de 4 % pour l’assiette de l’impôt sur le revenu et de 1,6 % pour l’assiette des prélèvements sociaux. Au-delà de 22 ans, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu. L’exonération totale intervient après 30 ans de détention.
Il existe également des abattements exceptionnels en cas d’opération d’urbanisme ou de revitalisation du territoire ou d’intérêt national (70 %) ou pour les zones tendues A, A bis ou B1 (60 %). Dans ces deux situations, l’abattement peut aller jusqu’à 85 % lorsque l’acquéreur s’engage à ce que des logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions. Par ailleurs, la promesse de vente doit être signée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027.
Quelle imposition ?
Une fois la plus-value calculée et déduite des abattements, elle est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux : 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Une taxe supplémentaire, de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value, s’applique sur les plus-values imposables supérieures à 50 000 euros.
Vous êtes exonéré d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances.
D’autres cas d’exonérations sont prévus : si vous détenez un bien depuis plus de 30 ans (ou 22 ans pour l’impôt sur le revenu), si vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de deux ans, si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre ans précédant la vente et que vous vendez une résidence secondaire pour la première fois, sous réserve d’utiliser le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de deux ans, si le prix de vente ne dépasse pas 15 000 euros, si vous vendez un droit de surélévation (jusqu’au 31 décembre 2026). Mais aussi en cas de vente du bien à un organisme en charge du logement social ou à un opérateur privé qui s’engage à réaliser des logements sociaux (jusqu’au 31 décembre 2027), si vous échangez un bien dans le cadre de certaines opérations de remembrement, si vous êtes non-résident et vendez un logement situé en France (sous conditions), si vous avez exercé votre droit de délaissement dans certaines conditions et sous réserve du réemploi du prix de vente pour l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de douze mois. Exonération également si vous touchez une pension de vieillesse, si vous avez une carte mobilité inclusion, si vous résidez dans un établissement d’accueil de personnes âgées ou si vous résidez dans un établissement d’accueil d’adultes handicapés, tous ces derniers cas étant soumis à des conditions de ressources.
L’aide du notaire
Pour la déclaration des plus-values, le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes : démarches auprès de l’administration fiscale, calcul de la plus-value imposable et du montant de l’impôt à payer, établissement de la déclaration, paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu de situation du bien.
Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes : le montant de la plus-value déclarée par le notaire, le montant de la plus-value exonérée en cas de première cession d’un logement autre que votre résidence principale, si nécessaire.
La déclaration des revenus par internet est obligatoire si votre résidence principale est équipée d’un accès à internet et que vous êtes en mesure de faire votre déclaration en ligne. La déclaration 2027 des revenus de 2026 débutera en avril 2027.
Articles 150 A bis à 150 VH du code général des impôts.
Article 200 B du code général des impôts.
Plus-values immobilières sur le Bulletin officiel des finances publiques.
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