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Simplification et droit au bail

La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 comporte plusieurs mesures relatives au bail commercial. Ce qu’il faut savoir.

Afin de protéger la trésorerie des locataires de baux commerciaux, la loi de simplification leur permet désormais de demander le paiement mensuel du loyer. Le local concerné doit être destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Cette disposition s’applique aux baux en cours d’exécution au 26 mai 2026 et aux baux nouvellement conclus ou renouvelés.
Dans le cadre de la révision du loyer d’un bail commercial, il est possible d’introduire une clause d’indexation. Celle-ci indexe le montant du loyer selon l’évolution de l’indice des loyers commerciaux. Afin de mieux encadrer ces clauses d’indexation, la loi de simplification ajoute qu’il est désormais possible d’intégrer une clause dont l’objet ou l’effet est «  d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer ». Il s’agit d’une clause dite « d’indexation tunnel ».
Cette mesure concerne les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026.

Dépôt de garantie plafonné

La loi de simplification de la vie économique établit que, désormais, le dépôt de garantie d’un bail commercial est plafonné à un trimestre de loyer. Ce plafond concerne aussi «  la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail  ». Cette mesure s’applique aux baux nouvellement conclus ou renouvelés.
La loi introduit aussi de nouvelles dispositions en matière de mutation des locaux faisant l’objet du bail (vente, donation, succession). Désormais, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie doit être transmise au nouveau bailleur. Auparavant, cette obligation pesait sur le bailleur ayant reçu le dépôt de garantie.
Ainsi, la mutation rend caduques les autres garanties telles que le nantissement ou le cautionnement ; elle oblige, dans un délai de six mois, le cédant à restituer au preneur les documents concernés et à procéder aux mainlevées nécessaires. Cette disposition s’appliquera aux mutations ayant lieu à compter du 26 août 2026 (soit trois mois après la promulgation de la loi de simplification).
Enfin, la loi de simplification de la vie économique prévoit un délai de restitution du dépôt de garantie. Il est fixé à trois mois et débute « à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire ». Le délai pour restituer les autres garanties (caution bancaire, hypothèque...) est fixé à six mois.
Ces dispositions concernent les baux en cours d’exécution au 26 mai 2026 lorsque la remise des clés du local concerné intervient après le 26 août 2026.

En cas de vente

Afin de protéger la trésorerie des locataires de baux commerciaux, la loi de simplification leur permet désormais de demander le paiement mensuel du loyer. Le local concerné doit être destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Cette disposition s’applique aux baux en cours d’exécution au 26 mai 2026 et aux baux nouvellement conclus ou renouvelés.
Dans le cadre de la révision du loyer d’un bail commercial, il est possible d’introduire une clause d’indexation. Celle-ci indexe le montant du loyer selon l’évolution de l’indice des loyers commerciaux. Afin de mieux encadrer ces clauses d’indexation, la loi de simplification ajoute qu’il est désormais possible d’intégrer une clause dont l’objet ou l’effet est «  d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer  ». Il s’agit d’une clause dite « d’indexation tunnel ».
Cette mesure concerne les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026.

Cession du bail commercial seul

Le locataire peut céder son droit au bail seul, c’est-à-dire sans vendre son fonds de commerce. Il doit alors vérifier que le contrat de bail commercial autorise la cession du seul droit au bail. On parle de cession de « pas-de-porte ».
En pratique, le contrat de bail commercial prévoit souvent l’accord du propriétaire pour la cession du seul droit au bail.
Le locataire doit aussi se renseigner à la mairie pour savoir si le bail est situé dans une zone appelée périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. Lorsque c’est le cas, la commune peut utiliser son droit de préemption commercial, ce qui signifie qu’elle a une priorité pour acquérir le droit au bail.
Lorsque la cession du bail est réalisée, le nouveau locataire (appelé cessionnaire) prend la place du locataire initial (appelé cédant) pour la durée restant à courir dans le bail.