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Résidences secondaires, Marseille, Nice et Cannes touchent le jackpot fiscal
- Par Gilles Carvoyeur --
- le 14 janvier 2026
La fiscalité des résidences secondaires est devenue un enjeu central pour les finances locales.
En 2024, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) représente près de 3,9 milliards d’€ dont 436 millions d’€ issus de la seule surtaxe, soit 11,17 % du produit total. Sur les 34 940 communes recensées dans les fichiers fiscaux, seules 1 461 communes, soit 4,18 %, ont choisi d’activer la surtaxe. Une minorité en nombre, mais une minorité très ciblée : ce sont des territoires à forte attractivité, touristique ou résidentielle, où le rendement fiscal est immédiatement élevé.
« 67 % des communes qui surtaxent appliquent directement le taux maximal. Pour les propriétaires, l’impact est tangible - 1 125 € en moyenne pour la taxe d’habitation sur une résidence secondaire aujourd’hui, contre 700 € environ avant la réforme », explique Benoît Galy, CEO de Green-Acres.
SURTAXE
Lorsqu’une commune décide de surtaxer les résidences secondaires, le niveau de majoration est élevé d’emblée. Le taux moyen de majoration atteint 45 %, très proche du plafond légal fixé à 60 %.
« Dans les faits, la logique est souvent binaire : 67 % des communes qui surtaxent appliquent directement le taux maximal, comme le montre la répartition par palier de majoration », ajoute Benoît Galy.
Il précise : « Il est normal que les propriétaires de résidences secondaires contribuent au fonctionnement de la vie locale. Même s’ils sont présents moins souvent dans l’année, la commune fonctionne 365 jours : les services publics, les infrastructures, la vie collective. De ce point de vue, la fiscalité n’a rien de choquant. Il faut aussi rappeler qu’avant la réforme, tout le monde payait la taxe d’habitation ».
« Aujourd’hui, on axe le débat sur les résidences secondaires, alors que les niveaux moyens de taxation restent proches de ce qui existait auparavant. Ce que l’on observe, c’est que dès que l’État autorise la majoration, le taux maximal est très souvent retenu. Les montants deviennent alors immédiatement très élevés », reprend le spécialiste.
Il conclut : « Tant que cela reste stable, le système tient. Mais s’il devait y avoir une fuite en avant, cela poserait aussi un problème démocratique : on fait peser l’impôt sur des personnes qui ne votent pas dans les communes concernées. Il faut éviter une logique où ceux qui habitent ici taxeraient systématiquement ceux qui habitent loin. Nous sommes dans un même pays, et les habitants des villes contribuent eux aussi au dynamisme économique national. Préserver la possibilité d’une respiration hors des grandes métropoles est essentiel, tout comme maintenir le dialogue entre la ville et la campagne ».
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