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Alpes-Maritimes : le logement au cœur des enjeux du territoire
- Par Valérie Noriega --
- le 7 août 2026
De la construction à l’industrie, du logement à l’innovation, les six premiers mois de 2026 ont confirmé plusieurs fragilités du modèle azuréen. Si les entreprises continuent d’investir et si de nouveaux projets émergent, une même difficulté revient régulièrement : comment permettre au territoire de se développer dans un espace contraint, où le foncier et le logement sont des ressources rares ?
Le logement aura été l’un des fils rouges du premier semestre dans les Alpes-Maritimes : manque de foncier, faiblesse de la construction neuve, difficultés à loger les actifs et pression sur le logement social. Le plan départemental de relance du logement présenté le 1er juillet par l’État apportera-t-il une réponse à un problème devenu économique autant que social ?
Le premier semestre avait à peine commencé que le logement s’imposait déjà comme l’un des principaux dossiers de l’année.
Le 23 janvier, dans un article consacré aux « grandes priorités » du nouveau préfet des Alpes-Maritimes, Sébastien Guiné rapportait les propos de Laurent Hottiaux devant les corps constitués et les acteurs économiques et associatifs. Le représentant de l’État plaçait alors le logement au troisième rang de ses priorités.
« La situation du logement est devenue un frein au développement économique de notre département, à son attractivité », déclarait-il, en évoquant notamment les difficultés de recrutement rencontrées par les administrations, les services publics et les entreprises. Laurent Hottiaux annonçait alors la préparation d’un « plan départemental de relance du logement », qui devait être présenté dans les semaines suivantes. Le 1er juillet, depuis l’écoquartier Cœur de Carnolès à Roquebrune-Cap-Martin, le préfet dévoilait ce programme destiné à desserrer un marché considéré comme particulièrement tendu. L’État avançait notamment un prix médian de 240 000 euros pour un logement de 57 m², plus de 60 000 demandeurs de logement social et une forte tension dans la métropole niçoise.
Entre ces deux dates, les acteurs du territoire n’ont cessé de documenter le problème.
Une construction neuve toujours trop faible
Dès le 30 janvier, la Fédération du BTP des Alpes-Maritimes dressait un bilan contrasté de la construction. Dans son article, Sébastien Guiné rapportait les inquiétudes de la profession après une année marquée par « l’effondrement de la construction de logements neufs ». Patrick Moulard, président de la Fédération du BTP 06, voulait néanmoins croire à une amélioration en 2026 après les annonces nationales en faveur du logement et notamment le retour attendu d’un statut pour le bailleur privé. Le secteur espérait ainsi retrouver des perspectives après plusieurs années de recul.Mais les difficultés ne tenaient pas seulement au financement ou à la demande. Elles étaient aussi foncières.
Le 10 avril, l’Observatoire immobilier d’habitat de la CCI Nice Côte d’Azur présentait une nouvelle version de son manifesteconsacré au logement. Plus de 70 propositions étaient réunies autour de dix grands enjeux. Muriel Fernand, responsable de la filière immobilier de la CCI, résumait l’une des principales difficultés : « Le foncier est rare (…) donc il est cher. » Dans le même article, Sébastien Guiné rapportait que douze propositions du manifeste étaient consacrées spécifiquement à cette question. Une semaine plus tard, il détaillait davantage les propositions de l’OIH sous un titre qui résumait l’équation : « De la nécessité de construire plus, mieux et moins cher ». Construire davantage, mais dans un département où le foncier disponible est limité. Construire mieux, dans un contexte de changement climatique. Et construire moins cher, alors que les prix du terrain et les contraintes réglementaires pèsent sur les opérations. Le logement n’est plus seulement une question immobilière.
Le sujet est régulièrement revenu dans les débats économiques, notamment lorsqu’il était question de réindustrialisation.
En mars, Jean-Michel CHEVALIER donnait ainsi la parole à Marcel Ragni, président de l’UIMM Côte d’Azur-Corse. Pour le représentant de l’industrie, le développement industriel du département ne pouvait être dissocié de questions comme le foncier économique, les mobilités et le logement des salariés. « Sans logements, la réindustrialisation est impossible », expliquait-il en substance. La difficulté est simple : une entreprise peut vouloir investir et recruter, mais rencontrer des obstacles pour attirer des salariés capables de se loger à proximité. Le constat rejoint celui dressé quelques semaines plus tôt par le préfet : le logement est devenu une question d’attractivité économique.
Les chiffres de l’emploi publiés au printemps montrent d’ailleurs que les besoins restent importants. France Travail recensait 44 250 projets de recrutement dans les Alpes-Maritimes pour 2026. Le logement est aussi une condition de l’emploi.
Le parc existant, autre piste pour répondre à la pénurie
Face à la difficulté de produire suffisamment de logements neufs, une autre piste a émergé au cours du semestre : mieux utiliser les logements et bâtiments déjà existants. Le 24 avril, Sébastien Guiné consacrait un article à la loi du 7 avril 2026 et à ses conséquences possibles sur la crise du logement. Avec Me Laurent Libouban, président de la chambre des notaires des Alpes-Maritimes, il examinait notamment les nouvelles possibilités offertes pour sortir de certaines situations d’indivision. L’enjeu est concret : certains biens peuvent rester durablement bloqués lorsque plusieurs propriétaires doivent se mettre d’accord sur leur vente ou leur gestion. La mobilisation du parc existant constitue également l’un des axes du plan présenté par l’État début juillet. Celui-ci prévoit d’encourager la transformation de bureaux, hôtels ou bâtiments obsolètes en logements, avec des aides pouvant atteindre 35 000 euros par logement très social. L’opération du Campus des Amandiers à Biot, qui doit transformer un ancien site tertiaire en 413 logements, est citée comme exemple.
Le logement social sous pression
La question ne concerne évidemment pas uniquement l’accession à la propriété ou le logement des salariés. Le 22 mai, Sébastien Guiné rendait compte de l’élection de Françoise Souliman à la présidence de Côte d’Azur Habitat. Le premier bailleur social du département gère alors plus de 21 000 logements pour plus de 46 000 locataires. Le contexte était décrit comme celui d’une « crise profonde du logement », avec une forte tension sur l’accès au logement social et des délais d’attribution particulièrement longs. La nouvelle gouvernance devra notamment accélérer les politiques de réhabilitation et de modernisation du parc.
Le plan de relance du préfet présenté en juillet apporte plusieurs réponses : 17 secteurs susceptibles d’accueillir environ 900 logements sociaux ont été identifiés ; une bourse d’échange entre bailleurs doit faciliter les parcours résidentiels et 94 nouvelles places en pensions de famille sont annoncées.
« Construire la ville sur la ville »
Le choix du site de présentation du plan préfectoral n’était pas anodin. À Roquebrune-Cap-Martin, l’écoquartier Cœur de Carnolès illustre la volonté de l’État de privilégier la transformation de sites existants plutôt que l’étalement urbain. L’ancien foncier militaire accueille un programme de plus de 400 logements, dont 150 logements sociaux, ainsi que des équipements publics, des commerces et un parc paysager. Cette logique rejoint les préoccupations exprimées au printemps par les professionnels de l’immobilier : construire davantage tout en tenant compte de la rareté du foncier, des contraintes environnementales et du changement climatique. L’État parle de « reconstruire la ville sur elle-même ». Le plan prévoit ainsi de mobiliser davantage le foncier public, d’accélérer l’instruction des projets et de créer une Commission Urbanisme État destinée à examiner en amont les opérations importantes. Il entend également renforcer l’utilisation des outils de la loi SRU dans les communes déficitaires en logements sociaux.
Un problème qui touche aussi les générations futures
Derrière les chiffres du logement se profile enfin une autre question : celle de l’évolution démographique du département. Dans son diagnostic présenté en juillet, l’État relie directement la difficulté à se loger au recul démographique. La préfecture fait notamment état d’une baisse de près de 24 % des naissances en quinze ans et d’une perspective de plus de 20 000 élèves en moins d’ici 2035. Le logement devient alors un sujet qui dépasse largement l’immobilier. Il touche la capacité des jeunes ménages à rester ou à s’installer dans les Alpes-Maritimes, celle des entreprises à recruter, celle des collectivités à maintenir leurs services et, plus largement, la capacité du département à conserver son attractivité.
L’autre grand défi : adapter le territoire
Le logement n’a cependant pas été le seul sujet transversal du semestre.
L’environnement a également occupé une place croissante dans les politiques publiques. Sécheresse, risques d’incendie, adaptation de la forêt ou protection du littoral rappellent que le développement du département doit désormais composer avec les effets du changement climatique. Dans le même temps, certains secteurs économiques cherchent à transformer cette contrainte en opportunité. Le nautisme durable, la décarbonation de l’industrie ou encore les nouvelles technologies liées à l’environnement ont ainsi fait partie des dossiers suivis au cours du semestre.
Cette transition pose une question proche de celle du logement : comment continuer à développer l’économie du territoire tout en tenant compte de ressources devenues rares ou fragiles ?
Au fil des articles publiés depuis janvier, un même constat : Les Alpes-Maritimes restent un territoire attractif, avec des entreprises qui recrutent, une industrie qui cherche à se développer, des technopoles qui continuent d’innover et des secteurs traditionnels qui se transforment. Mais cette attractivité se heurte à plusieurs limites : le foncier disponible, le prix du logement, la faiblesse de la construction neuve, la difficulté à loger les actifs et la nécessité d’adapter les politiques d’aménagement au changement climatique. Le logement en est devenu le révélateur le plus visible. Le 23 janvier, Laurent Hottiaux estimait déjà qu’il constituait un frein au développement économique du département. Le 1er juillet, en présentant son plan, le préfet le qualifiait de « premier frein à l’attractivité du département ».
Entre ces deux déclarations, six mois de débats, de propositions et de constats auront donc préparé le terrain. Le second semestre permettra désormais de mesurer si les annonces se traduisent réellement par davantage de logements, des procédures plus rapides et une meilleure mobilisation du foncier.
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