Toute personne qui désire acheter un bien immobilier à la barre d'un Tribunal de Grande Instance doit prendre contact avec un Avocat inscrit au Barreau du Tribunal afin de le représenter lors de l'audience d'adjudication. Un Avocat ne pourra pas enchérir pour le débiteur saisi (article R.322-39 du code des procédures civiles d'exécution).
Les créanciers d'un propriétaire en difficulté. Des cohéritiers ou indivisaires. Un administrateur ou un liquidateur judiciaire. Les saisis eux-mêmes, qui demandent une "vente volontaire", obtenant ainsi des avantages qui n'existeront pas nécessairement en cas de vente amiable, savoir notamment : Des frais réduits (pas de commissions d'agence ou d'intermédiaires). Un prix satisfaisant.
Tout le monde sauf (Art. 711 CPC) :
La commune ou tout autre titulaire du droit de préemption urbain ou rural, peut vouloir se substituer à l'adjudicataire pendant le délai de :
Enfin, le locataire ou l'occupant de bonne foi, Art. 10 §2, loi du 31/12/75, qui n'aura pas été convoqué spécialement un mois au moins avant la vente pourra, pendant un délai d'un mois à compter de la date à laquelle il aura eu connaissance de l'adjudication, déclarer se substituer à l'adjudicataire
Du seul fait de l'adjudication définitive, la partie saisie (si elle occupe encore les lieux) devient occupante sans droit et doit partir. Certains Tribunaux acceptent, si on le leur demande, de prononcer en même temps que l'adjudication l'expulsion des saisis, à défaut votre avocat devra faire une démarche ultérieure. Vous n'oublierez pas d'assurer l'immeuble le jour-même de l'adjudication sans attendre l'expiration du délai de surenchère. Meubles meublants : tous les meubles qui ont une adhérence matérielle et durable sont des immeubles par destination, et font partis de la saisie. Exemple : éviers, appareils à douche, baignoires, lavabos. Dans le cas contraire, les meubles ne sont pas inclus dans la vente. Exemple : cuisine aménagée composée d'éléments préfabriqués, Art. 542, C. Civ.
Les mises à prix des immeubles exposés aux enchères pour la première fois sont d'une grande diversité, et d'un montant souvent sans rapport apparent avec la valeur du bien. C'est le point de départ des enchères, sans relation directe avec le prix d'adjudication et un élément essentiel de la publicité.
Il y a lieu de distinguer la nature des ventes pour lesquelles les objectifs poursuivis sont différents.
C'est le créancier poursuivant qui fixe la mise à prix, celle-ci équivaut à une offre d'acquérir, puisqu'en cas de carence d'enchères, il sera déclaré adjudicataire, sauf en cas de conversion en vente volontaire.
Cela étant, il faut savoir :
La mise à prix est fixée par le juge-commissaire. Mais le liquidateur poursuivant ne pouvant pas être déclaré adjudicataire en cas de carence d'enchère, des baisses sont prévues.
Celles-ci sont ordonnées par le Tribunal pour parvenir à la liquidation et au partage d'indivisions d'origine contractuelles, successorales ou consécutives à un divorce. Les mises à prix sont fixées par le Tribunal généralement à deux tiers de la valeur estimative du bien, une baisse de mise à prix peut être prévue par le Tribunal.
La mise à prix de ventes sur surenchères du dixième correspond à l'offre d'acquérir du surenchérisseur, à la suite d'une première vente aux enchères, et constitue donc un prix de marché. Les démarches préalables :
Vous devez être représenté par un avocat inscrit au Barreau du Tribunal devant lequel la vente aura lieu. Cet avocat est seul habilité à vous indiquer le montant du chèque à lui remettre et les documents à produire. Les enchères se déroulent en présence d'un juge qui les contrôle, ce qui est un avantage essentiel et unique. Les "bougies" sont allumées par un huissier audiencier, l'enchère pour être définitive devra durer le temps d'extinction de trois feux successifs.
Si vous ne savez pas encore au nom de qui vous allez acheter :
Si vous avez été empêché ou si vous avez été prévenu trop tard, renseignez-vous auprès du poursuivant ou au greffe, sur le prix atteint. Vous avez dix jours pour porter une surenchère de 10 % et l'immeuble sera remis en vente. Formaliser votre surenchère même s'il en existe déjà une, la première pouvant être déclarée nulle. Cette surenchère devra être formulée exclusivement par un avocat par déclaration au greffe. Elle ne peut avoir lieu qu'une fois.
Les ventes à la barre du Tribunal, à la seule exception des licitations qui n'ont pas donné lieu à surenchère, opèrent purges de toutes les hypothèques inscrites. C'est un avantage fondamental. En effet, l'acquéreur pourra emprunter pour payer son prix d'adjudication, même si les inscriptions d'hypothèques dépassent celui-ci. Il n'aura à payer que ce prix. Cet avantage de la purge automatique des hypothèques inscrites est également précieux pour le saisi, qui souvent ne peut parvenir à vendre son immeuble faute d'accord des créanciers ne venant pas en rangs utiles, alors que ses dettes grossissent par le fait des intérêts qui continuent à courir.
La somme à payer est celle résultant de la dernière enchère, quel que soit le montant des hypothèques. En général, il n'y a pas lieu d'ajouter le montant des charges de copropriété impayées. Les modalités du paiement du prix peuvent varier d'une vente à une autre, elles vous seront indiquées par votre avocat. Généralement, vous avez trois mois à compter de l'adjudication devenue définitive pour le verser, entre les mains de votre avocat, majoré d'intérêts en principe au taux légal. Si ce délai est dépassé et qu'aucune folle enchère n'est engagée, ce taux est majoré de 5 points.
Si vous ne respectez pas les conditions du cahier des charges, vous prenez le risque d'être déclaré "fol enchérisseur", l'immeuble est alors remis en vente et si le nouveau prix est inférieur à celui auquel vous avez acheté, vous serez tenu personnellement responsable du paiement de la différence.
Elle est calculée selon le "tarif des notaires". L'avocat peut vous demander des honoraires pour des démarches particulières.
Ils sont calculés sur le montant de l'adjudication majoré des frais préalables. Ils doivent être réglés comme dans les ventes devant notaire (Art. 635 du Code Général des Impôts) dans le délai d'un mois à compter de la date d'adjudication ; passé ce délai, l'administration fiscale peut, à titre de sanctions, exiger le cumul d'un intérêt de retard de 0,75 % par mois et d'une majoration de 10 % (Art. 1727 et 1728 du C.G.I.).
Ce sont les droits d'enregistrement, les frais d'assiette et de la taxe régionale.
Il s'agit de la T.V.A. L'adjudicataire devra verser au Trésor d'ordre, pour le compte du vendeur (partie saisie) et à sa décharge, en sus du prix d'adjudication, les droits découlant du régime de T.V.A. L'adjudicataire aura le plus grand intérêt à se rapprocher directement ou par l'intermédiaire de son avocat, du saisi, de l'organisme prêteur ou des constructeurs pour obtenir les justificatifs du paiement de la T.V.A., payée au moment de l'achat ou de la construction.
Au niveau de la recette, les justificatifs ne sont pas demandés, seule suffit la déclaration n° 942. Le contrôle s'effectue a posteriori par le service de la fiscalité immobilière.
L'adjudication peut être déclarée faite en "marchands de biens", pour ce faire, il faut pouvoir être considéré comme achetant habituellement en vue de la revente sans que ces opérations doivent caractériser ou non l'exercice d'une véritable profession (DB 8A 2111). Dans ce cas, la T.V.A., notamment, est réglée selon des formalités particulières.
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